captuvîs AG Investmentberatungsgesellschaft
Immobilienfonds
Immobilienfonds
| Sind Kapitalanlagen, die es Anlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Man unterscheidet offene und geschlossene Fonds. |
| Offene Immobilienfonds |
| Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Eine Depotbank verwahrt die zum Sondervermögen gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondszertifikate aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Bei deutschen Offenen Immobilienfonds ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Fonds mindestens 15 Objekte umfassen muss. Das ergibt eine Streuung der Anlegergelder und somit eine Verminderung des Risikos für die Anleger.Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchsten auf 49 Prozent steigen. Wenn mehr Anteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen. Immobilienfonds setzen ihre Objekte jedoch nicht zum Marktwert an, der sich ständig ändern kann, sondern zum sog. Verkehrswert nach § 194 BauGB. Dabei stellen unabhängige Gutachter mithilfe der Mieterträge und der Kosten den Wert fest, den die Immobilie langfristig erbringt; kurzfristige Schwankungen sollen so unberücksichtigt bleiben. Ein offener Immobilienfonds darf seine Objekte nicht oder nur unwesentlich unterhalb dieses Verkehrswertes verkaufen. |
| Geschlossene Immobilienfonds |
| Sie haben nichts mit den Offenen Immobilienfonds zu tun. Sie werden nicht von Investment-Gesellschaften betrieben, sie unterliegen keiner staatlichen Aufsicht oder Kontrolle.Das Geld mehrerer Anleger wird gesammelt, um damit ein bestimmtes Objekt zu finanzieren, zum Beispiel ein Einkaufszentrum oder ein Freizeitbad. Die Mindest- Anlagebeträge liegen bei 25.000, 50.000, 100.000 oder mehr EURO. Ist genug Geld in den Fonds geflossen, wird er für neue Anleger geschlossen. Der Anleger wird Beteiligter an einer Gesellschaft, die das Objekt realisiert. Als Gesellschaftsform wird entweder die Kommanditgesellschaft (KG) oder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gewählt. Im Falle der GbR haftet der Anleger mit seinem gesamten (auch zukünftigen) Privatvermögen - nicht nur mit seinem Anlagekapital! Will man sein Anlagekapital zurück, muss man einen Käufer für den Anteil an dieser Immobilie suchen und finden. Neben seriösen Geschlossenen Immobilienfonds gibt es unzählige Unseriöse. Jährlich verlieren die Anleger in dubiosen Geschlossenen Immobilienfonds Hunderte Millionen EURO. |
| Die Rendite bei Immobilienfonds |
| Die Rendite resultiert im Wesentlichen aus zwei Komponenten. Den Miet-Einnahmen und der Wert-Steigerung. Letztere wird von Sachverständigen für jedes Objekt im Immobilienfonds geschätzt. |
| Steuern |
| Der steuerpflichtige Teil besteht vor allem aus Mieteinnahmen und Zinsen. Dieser Kapitalertrag macht im Durchschnitt etwa 3,5% jährlich aus. Keine Steuern fallen an auf den Gewinn durch die Wertsteigerung der Objekte. |